總裁專欄



從避險基金看商用不動產投資

近日美國不動產界的一則消息引發討論,億萬富豪、避險基金Citadel創辦人Ken Griffin,以大約二.三八億美元(近七十四億台幣)購入一戶位於紐約的頂層奢華公寓,創下美國房產交易史上的一個新紀錄。在這並非要討論誰買了什麼,而是可以透過新聞中的兩個重點:「避險基金」與「不動產」來觀察。

「避險基金」一詞往往讓不了解的投資人產生美麗的誤解,以為它很安全或不會賠錢。其實避險基金和常見的共同基金一樣,都是一種投資工具和商業結構,從多個投資者聚集資本並投資於證券及其他投資,不同之處在於避險基金願意承擔更多風險,且多數避險基金的槓桿操作不受監管機構的限制。

二○一八年的金融市場是風風雨雨的一年,即便因為法人資金四處尋求避風港、增加空頭避險部位而使得全球避險基金規模一度來到三.二四兆美元,但仍不敵市場變化劇烈震盪,除了少數如上述的Citadel、橋水避險基金等等逆勢獲利外,許多避險基金總結仍是賠錢收場,初步研究數據顯示,二○一八年全球避險基金平均虧損達六%。

在全球經濟面臨眾多變數,前景不明時,相對穩定的不動產就越成為投資人的避險管道之一。根據JLL仲量聯行指出,全球受中美貿易戰、聯準會升息、英國脫歐、油價及新興市場波動等影響,造成對金融市場較悲觀的預期,使不動產成為明智的資金避風港。估算二○一八年全球商用不動產投資總額將達七千三百億美元。

而在台灣,二○一九年的商用不動產表現將會有新的動能。截至二○一八年第三季,台商回流匯回資金高達四三三七億台幣,可望挹注在工業廠房、土地部分。台北市精華地段的大型計畫,包括「台北雙子星」、「世貿三館地上權釋出」、「信義行政中心重建案」等等,加上目前辦公室需求增加,北市A辦、B辦租金上揚趨勢,也都讓滿手現金的投資人表現出濃厚的興趣。

現實中並沒有穩賺不賠的投資,無論多麼精密的計算、操作,都很難防止市場的變化。而商用不動產的流動性雖不像其他金融商品,但具有穩定、抗跌保值的特性,反而更能在不明朗的市場環境中達到「避險」的效果。

(本文已刊登於理財周刊第962963)

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