風傳媒【綜合報導】

工業住宅是房市中的特殊產品，儘管存在違規事實與開罰疑慮，但仍有不少消費者趨之若鶩，究竟未來工業宅將走向末日，還是有就地合法轉機？想撿便宜的民眾，真的能出手嗎？

台灣的工業宅問題存在已久，儘管過去許多專家疾呼購買風險高，台北市政府也自去（2019）年展開大動作稽查，但全台仍有大量工業宅在地方政府的默許下繼續被「住好住滿」，同時能在市場上自由流通，甚至還有新建的工業宅通過主管機關審查，取得建造執照與使用執照。

從歷史脈絡來看，由於數十年前人口較少，都市計劃範圍尚未擴大，因此北部不少工業地座落在現今的市中心。隨著產業外移，部分工廠歇業，閒置的工業地就被建商購入，用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許，但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度，無形中助長了工業宅的開發，台北市甚至出現「工業豪宅」聚落，還成為名人自住投資的標的。

既然工業宅有違法疑慮，為何還能大行其道，在市場上受到歡迎呢？House123執行長、知名房產作家邱愛莉指出，工業用地的土地取得成本較低，其土地價值相較商業區或住宅區也會較低，因此工業宅的售價通常是一般住宅的6～7折，但房屋品質卻沒有多大差異，想撿便宜的民眾便會覺得物超所值，進而購屋。

此外，也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求，所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅，並且真的將房屋當成辦公室使用。

雙北工業宅大行其道

不乏品牌建商個案

雙北市有不少知名的工業住宅，以台北市來說，較多集中在北投、士林、內湖、南港等區域，而內湖的五期重劃區，更是赫赫有名的「工業豪宅」大本營，該區建案「新潤峰哲」，就是前高雄市長韓國瑜先前被揭露曾經入手過的投資標的，其他如「合康捷境」、「興富發領袖」、「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」等，清一色都是指標建商所興建的個案。

至於新北市，則以中和區戶數高達1,300多戶的「元氣大鎮」最廣為人知，該案完工後曾因無法取得使用執照，遲遲無法交屋，後來在建商與住戶共同繳交1.5億元的捐地代金（即用捐錢取代捐地，又稱異地捐贈）之後，才順利取得使用執照。其他如淡水「南加州」，戶數更高達1,500多戶，新莊的「鈴木華城」和「峰景鳳翔」也分別有1,200多戶和將近1,000戶，量體都相當大。

除了雙北市，桃園市的既存工業宅也有不少，但因政府稽查強度相對較弱，房價也較雙北市低廉許多，因此受到關切的建案並不多。其他縣市其實也不乏零星的工業住宅，但相較北部仍屬少見。

可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑，邱愛莉表示，最簡單的判定方式，就是查詢建案基地的「土地使用分區」，除了台北市以外，其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」；而台北市則因法規不同，使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」，或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。

另外，工業宅建物謄本和使用執照的用途，通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等，而不像住宅區或商業區，作為住家使用時用途可登記為「住宅」。

邱愛莉也指出，早期有不少工業宅銷售時並沒有特別標明土地使用分區，連樣品屋或實品屋都按照一般住家的家具配置來打造，容易讓買方誤以為可以作為住家使用，因此衍生出許多交易糾紛，不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰，政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。

有鑑於此，近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時，都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區，樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。

不過，有時銷售人員會暗示買方可以作為「住辦混合」使用，並且會在簽約時，要求買方簽立切結書，表明知悉建案基地為工業用地，僅能作一般事務所、零售業等用途，未來如自行作為住宅使用，責任歸屬在於買方，與建商無涉，將風險完全轉嫁給買方。