理財周刊【顏瓊真】

台北市信義計畫區商辦租金行情，因頂級Ａ辦進入市場，一舉帶動每坪租金行情上攻4000元以上，連帶地，舊商辦行情也沾光；受此利多刺激，讓民生敦北商圈及敦南商圈的舊商辦也興起「都更熱」，未來七年擬興建或都更的商辦大樓高達有九棟，舊商辦想翻新，求華麗轉身。

新商辦帶動租金往上衝

過往，信義計畫區商辦租金行情，以2014年實價揭露台北101大樓的平均每坪約3400元左右的行情最高，不少外資企業來台，甚至先前「大陸熱」，不少陸資來台插旗，也以進駐台北101大樓為第一優先。

不過，自從「國泰置地廣場」完工啟用，因為設備新穎，加上離捷運板南線「市府站」近，有利招募優秀員工，吸引不少企業戶承租，一開盤，每坪租金行情就高達三千二百多元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國泰置地在2015年景氣欠佳時，曾出現最低實價租金出現每坪不到3000元的紀錄，但隨景氣復甦，Ａ辦市場空置率快速下滑，近幾年實價揭露的租金行情一路上漲。

統計資料顯示，國泰置地每年實價揭露的最高租金從2015年的3590元，2016年的3650元，一路上漲到2017年的3700元，2018年的3937元，2019年更直接衝破4000元，達到4569元，屢創新高。

至於南山廣場更是「未演先轟動」，還沒完工，就有企業「預租」，每坪租金更直接跳到四千元，近兩年的最高租金落在4700元，而區間則在3500元至4400元間。

新商辦大樓也帶動舊商辦租金的明顯上漲，曾敬德表示，像信義計劃區屋齡超過三十年以上國貿大樓，今年有多筆的租金紀錄，分別成交每坪租金3360到3500元，租金逐漸站穩每坪3300元以上。

曾敬德表示，信義計劃區內的指標Ａ辦大樓，包括台北101、南山廣場與國泰置地等，每坪四千元租金已經是相當普遍，同時區域內近期兩次的地上權標售案─信義行政中心及世貿三館，也都吸引壽險業者投標，而南山人壽飆價搶標成功，也是看好商辦租賃行情的長多走勢。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，辦公室上漲趨勢也出現外溢效果，包括信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢，甚至是出現在捷運共構的辦公室或者地上權標售，都見到租金上漲或業者積極搶進的狀況。

他說，台北市頂級商辦市場深受大型企業熱愛，由南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間，已達滿租盛況，加上，未來二至三年有新商辦大樓落成，企業又都傾向自用，使得台北市較無大規模新增供給，因此，有不少舊商辦大樓加入「都更熱」。

根據信義全球資產公司統計，未來七年內敦化南、北路沿線辦公商圈，擬興建或都更的商辦大樓就有九大棟，包括玉山敦北第二總部、中壽敦北總部、台塑大樓、敦南誠品等(如附表)，預計可釋出九萬坪辦公面積，但更重要的是，地標型頂級Ａ辦焦點將重返敦北及敦南，危老都更大樓持續增加，將帶動整體商辦市場租金及售價續漲。

高力國際調研部董事梁儀盈表示，信義區成為頂級商辦聚落，是超過三十年的時間，慢慢演化而成，因為交通及生活機能逐漸成熟，並形成百貨公司、外商科技業及金融服務業、專業服務業、共享辦公室等相關產業聚落。

她就信義區及敦化南北路商圈的租金行情走勢指出，2018年第一季，信義區的每坪平均租金為2233元，但到今年第二季則已到2450元，最初是緩步推升，但後面幾季則升幅加大。

反觀，民生敦化商圈及敦南商圈則是一條較平緩的趨勢線，以今年第二季的租金行情相較，差距一下子就拉大了，一方面是信義區大都是新的商辦大樓帶動租金上漲，而敦化南北路的商辦則相對老舊，得進行都更，租金行情才有大幅度提升的機會(如附圖)。

敦化南北路舊商辦都更熱

柯宏安也談到，敦北及敦南商圈一直以來都是外商企業、航空物流業、金融貿易、科技業等搶進駐的辦公熱區，但區域內商辦因平均屋齡多超過三十年，使得不少大型企業與外商對辦公空間的需求規格升級，紛開始往外尋找新辦公大樓，移往信義計畫區、內科等鄰近區域。

因此，隨著政府推都更，祭出各種容積獎勵，進而帶動此波老舊商辦都更熱潮，可帶來地標型頂級Ａ辦新供給，預期將帶動購買與承租需求，除可留住一些企業戶外，也可吸引鄰近的復興南京、甚至信義世貿商圈的企業進駐，形成活絡的商圈移轉。

以信義全球資產在2018年，每坪128.9萬元成功標脫的台北金融中心大樓為例，買方當時看好敦北商圈未來增值性，而該棟大樓的屋齡約十年，目前每坪的租金行情約在2500元至2800元左右，也明顯高於週遭屋齡超過二十年以上大樓的2200元至2500元左右。

另如敦南商圈現有的商辦大樓，除了富邦人壽敦南大樓屋齡六年，平均租金行情約在2400元至2500元；指標性頂級辦公大陸工程敦南大樓，在2003年完工，租金行情約在2600元至2800元。

此外，如遠東國際企業中心的屋齡雖有二十七年，但為敦南商圈的指標大樓，目前平均租金站穩每坪3000元，已接近信義計畫區的統一國際大樓平均租金。

柯宏安指出，隨著都更進度推進，敦化民生商圈未來周邊區域將有許多新商辦完工，釋出近七萬坪辦公面積，包括中壽敦北總部、玉山敦北第二總部、國泰寰宇大樓、華固敦品、台塑大樓等，有機會拉高平均租金，躍升月租3000元的頂級Ａ辦商圈。

他談到，台塑大樓自從喊出都更案，雖然該土地所有權人包括台塑集團、外貿協會、達新工業等五十家企業或個人，看似複雜，但地主都有都更意願，很早就提事業計畫報到市政府，雖然卡在公益捐贈部份，但依據該案打算興建二棟Ａ辦及一棟高級住宅案，據外界估算，翻新後的價值高達七百多億元。

另外，中壽於2013年以141億元標下「台北學苑」地上權七十年案，目前規畫做為開發金控總部，旗下子公司大都會搬遷至此，故建築面積雖然高達二萬坪，但能釋出的坪數卻有限。

至於西華飯店對面的寰宇大樓，為國泰人壽所有，包括上海航空、東方航空等多家陸籍航空公司設點而有「航空一棟樓」之稱，不過，目前外牆已掛上帆布，內部已見怪手在進行拆除工程，未來將從現今的十四樓高的舊建築，蛻變成二十層樓的新商辦大樓，將來有上萬坪空間可釋出。

至於敦南商圈的舊商辦，平均屋齡已接近三十年，目前已知包括敦南安和、敦南誠品及中華票券大樓都要走都更，未來將陸續釋出2.4萬坪辦公面積，柯宏安認為，在頂級新商辦與林蔭大道的雙效益下，租金及售價預期也會有一波補漲動能。

在這些都更大案中，又以「敦南誠品」最具知名度，誠品承租該棟大樓已三十多年，並首創24小時書店而打響名號，也為該棟大樓「鍍金」不少，但在業主寶豐隆決定都更案，誠品書店已於今年五月吹熄燈號。

此外，最為人津津樂道的是，該棟樓為國泰集團的「起家厝」，但後來因部份樓層的產權曾旁落，後來由前國泰金副董事長蔡鎮宇的寶豐隆陸續買進，最後產權歸一，在都更熱潮中，蔡鎮宇敲板定案。

據了解，重建後的新大樓為地上28層，地下6層，總樓板面積就有二萬多坪的綜合性商辦，扣除低樓層作商場，高樓層則是Ａ級商辦，大約有一萬二千多坪可釋出，光是未來的月租金就達七千多萬元。

柯宏安表示，近幾年，有許多辦公大樓租金一再刷新自己的新高紀錄，而帶動租金一直往上堆疊，主要是承租方的背景和以往有些差異，包括有來自科技、新創、共享辦公等業種，他們需求大面積的承租空間，只要空間夠大，租金多一點都好說。

未來，雖然敦北及敦南商圈的租金行情，與信義計畫區相較，還很難望其項背，但藉由都更而華麗轉身的新大樓，大多朝向智能大樓規劃，加上敦化南北路的林蔭大道，能吸引一些外商，以及台商回流的辦公室需求，未來五到八年，絕對可以創該商圈的新行情，每坪租金有機會站上3500元，甚至挑戰4000元。

新商辦要具防疫及智能概念

梁儀盈則談到，後疫情時代，想要吸引承租客，讓新商辦租金行情往上漲，一定要注意兩大趨勢，第一是要有防疫觀念，除了一些基本的硬體設設施外，最好是導入科技的「零接觸感應」設備，如人臉辨識的自動化系統，減少刷卡，如感應門，另如捷運或高鐵站已有裝設的自動沖水感應設備、洗手檯出水感應，以及空氣清淨循環系統、體溫自動偵側等等。

第二是大樓的各樓層可以配備一些彈性空間，例如多數空間規劃成傳統供長期出租的辦公樓層，另保留少部分空間彈性使用，如規劃自己營運或委託營運的共享辦公室或共用視訊會議設施等，萬一再有未知風險發生，有些企業要異地辦公或做備援辦公室，新大樓便可符合他們的短暫需求，自然就會吸這些客戶來承租。