9大招式教你

如何決定房價

所有賣房子的屋主都希望能將房子賣個合理的好價錢，但是在為房子定價時，必須考量許多因素，例如房屋市場狀況、屋齡、屋況、地點與銀行利率等，才能制定出合理且可以快成交的定價。無論如何，所有賣屋的屋主最終的目的，就是能在一定的時間之內以及最好的交易條件之下，將房子賣到最好的價錢。

我的房子值多少錢?

所有房屋物件都有其自己的市場價格，有時甚至有數個不同價格。這些價格包含屋主希望房子可以售出的價格、房屋買主期盼可以購得的價格，以及買/賣雙方互相願意妥協交集的正式售價。

在考慮房屋售價時，可以由下列幾個方面來做房價的判斷：

市價比較

這是最常被拿來使用估價方法。地段相近、屋齡相仿的房子其價位不致於相差太遠，不過要注意來自於環境之正負因素，有時候相差一條巷子，但因為旁邊有嫌惡設施，房價會有很大的差距。也會對中古屋價位產生上下變動的影響。

成本推算

這是建商比較常用的估算方法。建築物的主要成本不外土地、建築及務等三大項目，因此，只要依實際成本合理的評估推算，再加上所應負擔的管銷成本以及應得的正常利潤，就可推算出一個合理的重置價位，然後再依實際屋齡加以折算，就可估算出中古屋之合理價位，不過，此一估算方式較適用於不景氣階段而大量餘屋待售之市場狀況。

租金報酬率

年租金／房子總價＝租金投報率

以每月租金透過投資報酬率的程序來換算合理的房價。

預售換算

依鄰近預售屋的價位來估算同地段中古屋之合理價位，一般中古屋之價位約為預售屋之七至八成左右，因此也可按此數據來推估中古屋的價位。

折舊計算

依屋齡之高低而以折舊之方式來加以折算房屋之價值，目前對於中古屋價位之評估最普遍的計算方式為:

預售價Ｘ80％（1－屋齡／耐用年限）

其次亦可依一至五年之中古屋每年平均折舊1％；六至十年之中古屋每年平均折舊1.5％之方式來加以計算。

建築結構

建築成本的高低與建物的價值息息相關，如五層樓的加強磚造結構之房價遠低於鋼筋混凝土結構之房價，而鋼骨結構之房價又遠高於鋼筋混凝土結構之房價。

房屋用途

中古屋常會因用途的差異而有不同價位。一般而言，營業用途，尤其是一樓店面之房價為最高，辦公用途次之，而僅供住宅用途者則價位又次之，但這幾年在台灣，住宅用途的房價往往高於辦公用途的房價。

屋況保養

屋況的好壞將直接的影響中古屋的價位，尤其是一樓門面的保養以及電梯的維護等，都會直接影響到房屋價值。

改建效益

通常屆臨使用年限的中古屋就會面臨拆建的問題，而此時最重要的便是土地的價值而非房屋的價值，因為此時的房屋已因不斷的折舊而殘值有限，而土地則又可重新以原料來加以評量加工，因此面臨拆建階段之房屋概以土地之價值來衡量，亦即以土地面積之多寡來決定其價值。改建的價值主要看2個因素，第一，房屋是位於商業區還是住宅區；第二，土地的臨路寬度。