如何投資套房與捷運住宅

在低利率時代，許多標榜投資報酬率高的小套房成為投資商品的當紅炸子雞，對經濟能力有限的年輕人來說，投資門檻較低的套房更是較容易入手的房地產入門產品，但套房的投資報酬率真有那麼高？套利？套牢？其實差別只在決定購買的觀念正確與否。

究竟如何才能立於不敗之地？要立於不敗之地，最簡單的方法就是跟著租賃需求走：而都會地區因外來就業人口多，通常會有較多的套房產品需求；或者像是鎖定大專院校租屋需求的學區套房，享受便利交通的捷運套房，再者便是休閒住宅類型的套房等。

該購買何種套房，端視需求與目的而定，在這裡提供以下五點建議讓各位參考。

一、坪數適中

台灣人租房子，常有『不論坪』的心態，十坪與十二坪的套房，租金水準其實差不多，但多了二坪，成本卻可能多出數十萬，成本回收時間又得再拉長個幾年。

可以說，總價高低常是左右投資客購買意的主因。總價過高的產品，投資報酬率相對較低，自然較不受青睞。這也是為什麼許多套房案的銷售情況，通常格局較差、樓層較低的戶別都是最先育完，原因就是總價低。

二、公設比

『套房公設比高』這句話，相信您一定聽過。套房的公設比之所以高於其他產品，乃是因為隔間多、走道多、公設也多。目前套房的公設比，多在百分之三十以上，公設比動輒百分之五十以上的套房，也不是沒有。由於套房單價通常比同區域內的二，三房以上產品要高，為求理的投報率，對於公設比高低也應注意。

三、格局規劃

部分建商遇形狀破碎的畸零基地，常會規劃為套房，而套房格局規劃的好壞，則會影響總價高低與出租賣相：格局差的戶別，價格自然較低，但是如果能利用後天的裝潢設計解決缺點，則不失為好的投資標的。那麼什麼樣的格局才算好。除了基本的採光、通風外，方正無柱自然最佳。

四、社區規劃

目前市面上除純套房規劃的個案外，也有許多個案同時兼具套房與一般產品，哪一種規劃比較好呢？一般住家與套房的居住客層明顯不同，即便混雜套房與一般住家產品規劃，多數套房會集中於某些樓層或棟別以示區隔，同一樓層中混雜套房與一般住家的規劃較少。對於一般產品居住者而言，套房在同一社區中難免顯得格格不入，且在門禁管理上，出入份子龍蛇雜處，自然不會受到一般住戶的歡迎。但對於喜歡單純環境的套房住戶而言，如此的社區規劃，卻不失為好的標的物。

五、地段價值

地段對於套房的購買與出租價值之影響，更甚於一般住家產品。以套房住戶的特性而言，交通便利、生活機能佳的標的物最為理想；於是，百貨商圈、辦公商圈、捷站周邊的套房，基本上都有購買價值。