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理財周刊922期【莊孟翰】 Q:根據內政部統計，截至今年三月底，台灣六十五歲以上老年人口三三一．二萬人，占總人口二三五七．二萬人比例達一四．○五％，正式邁入高齡社會，亦即七人當中便有一位是老人，預估八年後每五人就會有一位老人，人口結構老化快速正嚴重衝擊經濟，包含就業、居家照護及房地產等市場，都將面臨嚴峻考驗。 值得關注的是，近年家戶增加數量已超過人口成長速度，且隨著六十五歲以上老年人口的增加，每一家戶人數已呈逐年下降趨勢，必然直接衝擊首購之剛性需求(詳請參閱附圖)。 想請教莊教授，未來台灣在少子化衝擊下，總人口必定隨之減少，加上老年人口逐年增加，依照目前八五．三六％的高住宅自有率，對於房市供過於求的情況是否將與日加劇？ A:事實上，主管機關也相當關心此一議題，當台灣正式步入高齡社會後，不少人擔心八五．三六％的高住宅自有率，將來有可能出現年長者賣房養老的情況，屆時在房屋供給數量加大，加以少子化衝擊之下，是否會出現房市供需失調的問題。 如要深入探討此一議題，包括： 一、房價太高及所得長期偏低，加上就業不易，因此即便房價再大幅下修，還是有很多年輕人買不起。 二、近年稅制結構大幅調整，持有成本與交易成本大幅提高，下濾作用有限也是因素之一。 三、將來如都更順利推動，還會增加三至四成的容積量體，居住面積再增多，對於房市必然又是另一嚴重衝擊。 四、目前仍有不少未必符合市場需求的無效空屋，是否有可能活化運用？ 以下再從社會變遷探討台灣房地產大未來之發展趨勢。 一、因應長照需要，長輩無餘力資助子女購屋 ─長照時間約七．三年，一生所需費用約三、四百萬元 台灣在二○一八年三月正式步入高齡社會，就目前不斷超前的速度，預估將於八年後(二○二六年)進入「超高齡社會」，而根據世界衛生組織(WHO)二○○四年推估，人類長期照護之潛在需求為七至九年，依據國人平均壽命和疾病型態等變數推估，一生當中的長期照護需求時間約為七．三年，依此推估，一個人所需要支出的費用約三、四百萬元，兩夫妻就需要約七、八百萬元。因此，一旦屆臨退休年齡，為因應長期照護需求，在自身難保現實情況下，勢必無法再像過去一樣資助子女購屋或幫忙支付頭期款，而使得剛性需求不如往昔。 <img src="http://www.moneyweekly.com.tw/Uploads/Images/Magazine/922/922014-1.jpg" alt="" /> 二、房價飆漲，首購難上加難 ─雙北漲幅超過一一○％，結婚年齡延長 這波房價飆漲以來，雙北市漲幅皆超過一一○％，現今即便房價跌幅超過兩成，但對收入有限的年輕人來說，還是很難負擔得起房貸，根據台灣智庫「首購族購屋術」網路問卷調查顯示，在薪資沒有成長，物價卻不斷高漲的年代，首購族當中有五成六需要靠父母資助才能買房，亦即僅有四成多的人有能力憑藉自己的力量購屋，而欲入手的房價則在一千萬以下，並且以七百至八百萬元為主。 但在人口逐漸老化，加上年金改革，許多軍公教退休金銳減後僅能支應一般生活及老年照護所需，根本無力再資助子女購屋。以台北市為例，房價在歷經十年大幅飆漲，原本一千萬的房子暴漲一倍之後已超過二千萬，而在薪資所得倒退十七年情況下，要如何有能力增加這多出來一千萬的購買力？ 另外，年輕人在租金支出超過家庭收入三○％的背景下，想要一圓購屋夢，簡直就是難上加難，這也難怪年輕人的結婚年齡會一再延長。 三、Ｍ型化社會貧富差距大 ─豪宅與小宅兩極化 二○一一年九月，一群示威者進入紐約金融中心華爾街，當時媒體以占領華爾街(Occupy Wall Street)顯著標題報導，其主要訴求在抗議大企業的貪婪以及種種社會的不公，意在凸顯九九％的中產階級和窮人無法再容忍一％有錢人的貪婪與腐敗，這其實就是一場貧富不均「Ｍ型化」社會的社會主義與資本主義的爭戰。 而從這項活動顯現的是中產階級逐漸消失，社會僅剩富裕及貧窮兩個極端的「Ｍ型化」社會，於今也常被用來形容台灣及香港兩地的社會寫照。 十幾年來台灣貧富差距惡化的速度超乎想像，根據行政院主計處公布的統計數據顯示，二○一六年家戶所得前五％的家庭，也就是位於金字塔頂端者高達四七○萬元，相較於最低五％家庭的年平均所得四．七萬元，足足相差一百倍，在貧富差距逐漸加劇情勢下，豪宅與小宅兩極化趨勢亦必愈來愈明顯。倘若此一發展趨勢無法有效防範，難保香港數十億元超級豪宅與蝸居於僅數平方公尺的「籠屋」、「劏房」等極端居住空間環境不會在台灣複製。 四、房市「七高」，後遺症逐漸顯現 ─高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比，全球罕見 台灣房地產市場長期存在諸多矛盾又不合理的問題相互交雜，就連諾貝爾經濟學獎得主席勒教授應邀來台演講時都表示，對於房市長期存在三高感到匪夷所思，包括高房價、八五．三六％的高自有率、高空屋率等問題，然而，實際上台灣不只這三高，還包含三○％至三五％的高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比等七高問題。 此外，更有人提出台灣房價甚至比日本東京還要高，惟日本所得是台灣的兩倍多，未必能夠據此相提並論。當前台灣高房價已潛藏著許多矛盾而又無解的種種難題，現階段政府卻又加緊推動社會住宅，預定八年內興建十二萬戶，由此不難預見未來空屋、餘屋將會越來越多，而都更所增加的量體則又會加劇問題的嚴重性。 五、日本經驗，台灣重現？ ─空屋增加，謹防治安死角 觀察台灣人口結構及房市變化，面臨少子化及人口老化等問題，與鄰近國家日本極為相近，按日本目前空屋數量高達八二○萬戶，根據日本國土交通省預估，二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境，加上日本年輕人偏好購置新成屋，以致二手屋的銷售率僅約一五％，因此一般預期未來空屋率也將逐年增加。 反觀台灣，近年因經濟環境變遷導致下濾作用受阻，無法形成良性循環，就今年三二九檔期而言，較受歡迎的皆是小坪數、低總價的小宅，眾所矚目的豪宅卻宣告缺席，由此可見未來房市兩極化的情況將會與日俱增，至於無效空屋增加之後，則應嚴防淪為治安死角。 六、調整社會住宅政策 ─改以租金補貼、利息補貼為主 依內政部營建署統計資料，歷年來共計協助四十萬四四二七戶購(建)國(住)宅，其中十七萬四八九一戶(民國六十五至八十八年)屬政府直接興建國宅，四萬一七五一戶貸款人民自建國宅，六萬七四七九戶屬獎勵投資興建國宅，十二萬三○六戶輔助人民貸款自購住宅。 因此，建議政府將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主，一則兼顧去化餘屋，再則輔助年輕人貸款自購，協助成家立業，而不必花費大筆資金，又徒增大量空屋，其中尤以中南部房價便宜最為可行。 在少子化、高齡化趨勢下，對於社會住宅的需求未必如預期殷切，尤其是在當前大量空屋前提之下，社會住宅更應以「興辦」為主，而非「興建」。至於興建部分則應側重於雙北市，除要事先做好調查之外，更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。 <img src="http://www.moneyweekly.com.tw/Uploads/Images/Magazine/922/922014-2.jpg" alt="" /> 七、調整都市更新政策 ─應兼顧多元都更，中南部更應因地制宜 建議以廣義都更概念推動，除權利變換之外，協議合建、委建等皆可納入，以期全民動員，加速推動。另中南部房價低、透天厝林立，空屋餘屋隨處可見，就二○一七年第四季全台一至三層透天厝住宅數量高達四六．七五％，四至五層公寓亦占二二．三六％，因此，建議以「因地制宜」方式因應，逐步全面推動為宜。 八、商用不動產將逐漸注入資金活水 ─產業投資將逐漸帶動商用不動產商機 根據外資商仲高力國際統計，二○一七年全台商用不動產交易僅四七○億元，較二○一六年的七○三億元大幅衰退三三．一四％，甚至不及二○○八年金融海嘯時期的七成，如與二○一一年高峰期一二七七億元相較，約僅三六．八％。 其次，外資已連續兩年未購置台灣商用不動產，主要原因除景氣衰退之外，一般咸認一年內出售課徵四五％，一年以上出售課徵三五％之房地合一稅太高，今後究應如何調整，以因應國際瞬息萬變之競爭環境，亦是相當值得深思之一大議題。 九、資訊透明化，時勢所趨 ─促進公平交易，兼以抑制投機 依內政部公布資訊，最近研議的實價登錄修法，旨在提供更為即時、透明、正確的不動產交易資訊。 按目前內政部規劃的實價登錄修法重點，主要包括： (1)將買賣案件實價登錄與登記案件併同辦理，以提升資料揭露即時性。 (2)釐清權責調整由買賣雙方共同申報登錄，透過買賣雙方相互勾稽確認，以提升價格資訊正確性。 (3)規劃將主管機關查核權提升至法律位階，未來主管機關將可進一步查核資金流向及付款證明等文件，以杜絕投機炒作。 眾所皆知，美國房仲交易資訊堪稱全球最透明，類似物聯網資訊流通中心的MLS(Multiple Listing Service)，早已行之有年。以「Zillow網站」為例，所揭露資訊包含坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅金額、貸款成數、利率等，早已建立極為完備的房屋履歷。 因此，未來資訊透明化既是時勢所趨，亦是促進公平交易，抑制投機炒作相當重要的一個里程碑！ <img src="http://www.moneyweekly.com.tw/Uploads/Images/Magazine/922/922014-3.jpg" alt="" /> 十、改善投資環境，導引移民 ─美國與新加坡經驗，值得借鏡 當前台灣投資環境爭議不斷，以代工起家的產業，台灣接單海外生產比例高達五三．二％，以台股三大權值股中的鴻海及台積電而言，二○一七年鴻海營收高達四兆七○六七億元，稅後淨利一三八七億元，外資持股比例四八．一九％。另外，台積電營收九七七四億元，稅後淨利三四三一億元，外資持股更高達七九．六九％，由於海外生產比例過高，連帶就業機會也拱手讓人。 此外，台灣超額儲蓄過高也是另一亟待解決的問題，因此，如何將資金活水導引至投資市場，也是當前另一重要課題。 所幸最近政府積極解決企業「五缺」問題，只要假以時日，投資環境必然會逐漸獲得改善。至於另一重要議題則是如何儘速進行稅制改革，以期有效導引投資移民與技術移民。 由以上分析，一旦投資環境獲得改善，緊接著便是仿效美國導引產業回流，其次便是投資移民與技術移民策略如何制定，美國與新加坡行之有年的政策，應有不少足資借鏡之處。倘若這些問題都能順利解決，不僅空屋餘屋得以去化，連帶商用不動產也可以有效活化。 現階段台灣少子化與高齡化趨勢明顯，加以社會變遷與國際競爭與日俱增，尤其是大量空屋、餘屋情況下，政府又亟思廣建社會住宅，另都市更新又迫在眉睫，今後究應如何提振經濟，並且儘速調整住宅政策，必然又是極為艱鉅的一大挑戰！