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工商時報【朱漢崙】 由於房價與年輕人的所得財力呈「兩級化」發展，左右建商推案方向。指標大型行庫兩周前出爐的最新評估報告，已特別提示小坪數「迷你宅」未來的授信風險，認為建商為了低總價而壓縮坪數作成「迷你宅」，倘若在預售期間未向客戶清楚說明，恐在交屋時引發爭議。 對此，大型行庫已開始警戒，其中坪數仍為指標，若是所謂的「小坪數」套房，銀行貸款成數最多只貸七成。 行庫指相關建案很多是這三年內的推案，因此引爆點預估就落在2020年。銀行業者已擔心到2020年交屋時會有不少爭議爆開，提高銀行的授信風險，對此展開相關警戒，對房貸戶所要求的房貸成數，也恐怕將與消費者的期待有落差。 對所謂的小套房，各銀行標準不一，有的是以總坪數認定，權狀坪數在16坪以內就算小套房，而有些則還會加以室內坪數的要求，倘若室內坪數不到7、或是10坪，也會被銀行認定為小套房。 投資客近二年來逐漸退場，建商推案時把普羅大眾的購屋能力視為重點，特別是「首購族」的財力；然而由於地價高，因此在建案的坪數規劃上，特別是雙北市的建案坪數，若要走「低總價」路線，在坪數上壓縮已成為不少建商的必走之路。 但指標大型行庫認為，諸如此類的「迷你宅」，倘若在隔間上過度窄化，未來在交屋時恐怕會引發諸如消費者爭議。 大型行庫內部最新評估報告指出，最近三年房市不景氣、買方客層特性有所轉向，使建商改以「首購族」為市場，競相改推低總價宅，若以雙北市的行情來看，這類高單價、低總價宅，大約在1千萬元以內，這類「迷你宅」特色包括隔間、衛浴、料理台等什麼都有，但卻是所有的格局都縮小。 銀行舉例，像是房間，不少小套房的臥房，甚至king size的床還搬不進去，而為了增加「坪效」，甚至連「違建」情況都跑出來。 行庫主管指出，目前在進行土建融業務時，大致會有二大原則應對此問題，一是原則上對房型規畫走小套房路線，權狀坪數約在每房15坪以內，最高只給七成土建融貸款，大多則在五至六成；二是會檢視建商所提出的房型規劃，倘若只能二房的卻刻意隔成三房，銀行在評估貸款時就會更謹慎。不動產的高保值性與獲利性，是許多人投資標首選，近期海外投資風潮正盛，相較台灣4~5%租金投報率，最具代表性的潛力股「越南」，以5%-8%高投報率成為當紅炸子雞，吸引投資客搶進，房仲業提醒，海外置產獲利雖高，仍存在部分風險，投資客需特別留意。 針對想購入越南房產民眾，21世紀不動產企研室提供3訣竅，讓你買房安全又安心。訣竅一「挑選知名房仲品牌」，作為投資使用的海外房產，便利管理很重要，避免變成無人管理的「海外孤兒」，在全球81個國家地區設有據點的21世紀不動產，可提供海外置產一條龍服務省時方便；訣竅二「語言優勢」，21世紀不動產越南河內加盟店團隊成員包含台灣及越南籍，語言溝通無障礙。 訣竅三「當地法令規範」，越南法令規定外國人僅能購買2樓以上公寓產品，其中持有比例部分，外國人在同一棟公寓不得擁有超過總數30％比例，獨立房屋（透天）亦不能超過總數的10%。 現今「越南」人口總數約1億人，是亞洲第8個人口突破1億的國家；從年齡結構來看，55歲以下青壯年佔比88%，平均年齡30歲左右，顯示當地消費市場活力旺盛，同時帶動房產繁榮發展；再者，受中美貿易戰影響，台商及外資挹注資金前往越南設廠投資，2018年GDP成長率來到7%，為台灣2倍之多。