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理財周刊998期【李同榮黃政嘉╱台北報導】 國際利率持續走低，國內超額儲蓄氾濫，加上租稅大赦啟動元年，利率猶如乾柴，資金更是烈火，政府若不有效防範，讓氾濫資金找到出口，提油點火的炒房者躍躍欲試，政府就恐怕要當消防隊救火了，然而在低利率與強大資金回流的雙重因素催化下，會不會如二○一九年遺贈稅大幅降低的資金洪流，讓這波已止跌盤整的房市看到春暖花開時刻？筆者認為「春暖」早已發生於今年春，但花開可能要等到二○二○下半年。 ※各項數據證明，無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與價格皆明顯回溫 二○一四年下半年大台北房市率先反轉向下，結束了將近十二年的多頭市場，二○一五年初市場跌勢擴散到中南部，在六都房價緩跌三年半後，二○一七年第四季台北市房價率先止跌，二○一八年第三季全台房價全面止跌回穩，數據印證八年寒冬之說，剛好除以二，也印證筆者近年來對市場止跌點的精準判斷。 而在這近一年中，房地產市場在盤整打底中也略見曙光，各項數據顯示，無論是預售、新成屋、中古屋市場的交易量與均價皆明顯回溫，房貸餘額屢創新高，開工量大增，利率看低，建商對市場的信心有增無減，獵地企圖心也大增，於是，再鐵齒的專家們，終於也跟著說房價止跌回春了。 ※以經驗值預測市場落底或回春走勢，往往種下判斷錯誤的主因 對於市場遲來的止跌判斷，似乎也顯示了大多數專家對趨勢判斷的準確度，都建立在看圖說故事的落後指標上，尤其過去一般專家拿年交易量三十萬戶來做為市場落底的標準，以及拿四十萬做為市場回升的判斷模式，不但是落後指標，同時也是過時失真的統計數據。 當然，也有專家認為市場法拍量沒有暴增、市場沒有恐慌性殺盤，房市無法止跌落底，這樣的論述也是根據以往幾次循環的經驗值預測，但筆者認為經驗值預測再加上不憑即時數據參酌分析，往往種下預測失真的主因。 因此，指望過去年交易量四十萬數據來判斷回升行情，以恐慌性殺盤未出現來認定房市尚未落底，都會造成錯誤判斷的結果，也會誤導觀望的剛性買盤持續維持觀望態度。 ※房市「春暖」早已來到，「花開」尚待時機 二○二○年總統大選後，無論任何政黨執政，都將會啟動租稅大赦後的建設投資台灣大計畫，房市在政治不確定因素消失下，將會有較積極的剛性買盤介入，到下半年開始會看到小陽春行情並持續二到三年。但民眾也別指望有大行情，在市場未盤穩就炒作大行情，一定會帶來不幸的大悲情，未來住宅市場仍然不是良好的投資市場，更不會是絕佳的投機市場。 依據二○一九年過去九個月六都交易量分析，今年比去年增長七．三四％(如圖一)，其中特性是由北往南遞增，預期今年全年交易量有可能逼近三十萬戶，會造成全台交易量由北往南遞增現象，主要有三大因素： (一)中南部房價基期低，比價效應 全台六都中古屋均價，台北市每坪五七．二七萬、新北市每坪二八．九八萬、桃園市每坪十七．四三萬、台中市每坪十七．八三萬、台南市每坪十三．四萬、高雄市每坪十六．三萬。由於大台北地區房價基期高，在人均所得未顯著提高下，房價再往上推升不易，桃園市鄰近大台北生活圈，加上桃機線捷運開通，三十分鐘路程，而房價卻與台北落差三倍，只與台中接近，因此未來交易量與房價表現會優於大台北。 另外高鐵一日生活圈也逐漸突顯台中、台南、高雄房價的落差過大，這些因素造成交易量由北向南遞增的現象。 (二)中南部二代同堂的轉型，增加新房需求量 除了交通建設因素與房價基期落差因素以外，中南部家庭三代同堂結構的改變，甚至二代同堂結構改變，年輕一代自立門戶趨向明顯，且年輕一代較傾向購買新屋，所以近年中小坪數新屋成交量劇增，新屋佔比也直逼四○％，而年齡老化嚴重，電梯大廈也漸取代透天厝市場，雖人口沒增加，但需求增加，以致交易量也增加，當然市場回溫也是主要推出力量。 (三)縣市合併升格，驅使都市集中化，蛋黃區擴到蛋白區 上述房價與人口結構是影響主因，但縣市合併升格驅使都市集中化、住宅擴散更明顯，亦即偏鄉年輕人口因工作機會、生活機能完備等因素而向都市區移動，此一趨勢使得原都會蛋黃區擴散到蛋白區。例如：台南市東區、中西區，逐漸擴散到安平、安南等區，從其每年交易量可看出其變化。 ※台灣房市春已暖尚待花開，二○二○年三大類型產品搶眼 二○二○總統大選後，低利率與資金洪流，有助市場拚經濟，台灣房市發展有幾大重點： (一)區域發展特性：住宅由北向南展現交易量活絡度，商辦則是台北一枝獨秀。六都以外二線城市在房價基期較低的比價效應下，將有更亮眼成績，包括基隆、新竹、彰化、雲林、屏東與花東。而各都的蛋白區因與蛋黃區價差頗大，蛋白區的表現也會優於蛋黃區。 (二)由產品類別分析：Ａ級商辦、工業用地、豪宅等三大類別產品，將是二○二○年台灣房市發展的主流產品。