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天下雜誌【黃亦筠】 台北最大、最有歷史的「爛尾樓」以及金石堂城中店撤店後的大樓，竟然都搖身一變，成為光鮮亮麗的「共享空間」。2019年就有4家外商共享辦公室品牌進入台北，大舉擴充。他們看到了什麼商機？ 「你確定碰面地點是那棟樓？」計程車司機不安的詢問正要下車的《天下》記者。 這棟位在建國北路三段高架橋旁，外牆充斥野塗鴉的淡褐色龐然大物，是由號稱全台北最低調的地主林賢喜家族擁有。 林家在1980年蓋了兩棟11層的商辦大樓，佔地1,680坪，但因為家族內部爭議，讓這兩棟市價超過百億的商辦遲遲未能啟用。閒置多年，成為台北市人人皆知，最大、最有歷史的「爛尾樓」。 走入曾是治安死角，常有流浪漢居住的北棟樓，這裡已經煥然一新。中庭鋪上綠色人工草坪與大電視，1～4樓燈火通明，寫著「WorkTech」的Logo正掛在4樓入口，沙發空間設計感十足，一整層400坪、64間獨立辦公空間和一大區稱為"Hot Desk"的個人辦公坐位區可供出租。 爛尾樓頓時變身時下最夯「共享辦公間」，內外反差極大，令人有穿梭到另外一個時空的錯覺。 30年爛尾樓變身新創企業聚落 「10月1號正式招租，到目前有15個獨立單位進駐，」ＷorkTech台灣執行長蔡佳峻說，並強調「我們不只出租空間，之後也會提供法律、財務融資、風控、科技等服務，想打造一個community。」 WorkTech是香港漢森集團旗下的共享辦公間品牌，在香港，上海等地擁有13個據點，是香港本土最大品牌。台灣是WorkTech跨足海外的第一個據點，也是第一次與台灣兆基商務中心合作，就一鳴驚人，將30多年乏人問津的台北最大爛尾樓改造成新創聚落。 兆基商務中心的母公司兆基集團，是由銀行行員出身的傳奇房地產業者李建成創立，10年前切入租屋市場，目前是台灣最大房屋租賃公司。 兩年前兆基切入商辦租賃市場，先是在古亭站附近取得一處商辦改造成商務中心，第二個建物就是台北市建國北路高架橋旁這棟閒置商辦，兆基取得其中一棟4層、共2,634坪的量體。 「這棟樓量體大、困難度也大，目前只取得一棟的三分之一，這是低等級商辦，如果能活化成中高等級商辦，這樣利潤空間比較大，也滿足屋主期待，」兆基商務中心商業開發經理江育勝不諱言，選擇這棟「特殊性物業」開發，背後的策略考量就是把爛尾樓的價值重新活化。 業者表示，建北三段爛尾樓地段並不差，所以擱置這麼久，因為林家並不缺錢，且家族成員意見不同，有的想出租，有的想開發。 林家大家長、前福全醫院院長林賢喜於14年因車禍身故，兆基在2018年9月談下林賢喜長子林盛文的持分，也就是兆基租下的1～4樓。 確實仔細從中庭往樓上看，11層的大樓只有1～4樓有裝潢與亮燈，4樓以上仍閒置昏暗。 共享辦公間品牌前仆後繼來台北 「希望未來能向屋主取得整棟樓，將這棟閒置大樓的空間活化，就像新加坡著名的創新聚落Block 71，」江育勝進一步指出。 Block 71目前是新加坡最大的創新聚落，就是由一座原本要被廢棄的工業區，脫胎換骨成為當今新加坡甚至跨亞洲的創新產業的聚集地。 今年9月共享辦公室獨角獸WeWork上市IPO延後，蔓延全球的共享辦公室熱潮被當頭澆下一大桶冷水，但這桶冷水顯然沒有澆冷台北市的熱度。「跨國共享辦公室品牌都跑到台灣積極擴張，」戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍觀察。 「兆基結合WorkTech主打把爛尾樓活化，目前又碰上台北市商辦空置率的新低，需求比較吃緊，他們就是搶這塊利基市場，」天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，新潮的「共享辦公室」不失為將閒置舊樓價值拉高的方式。 「這是一股世界潮流和模式，空間運用具有彈性，」薛惠珍坦言。 根據戴德梁行10月份公佈最新2019年Q3台北市A級商辦租賃數據，台北市創下商辦空置率10年來的新低。累計前三季可供租賃面積達35,800坪，佔比最高的是依舊是專業服務業達23%，第二高占22%，竟是「共享辦公室」。 2019年到10月，除了香港來的WorkTech，已經有包括紐約全球共享辦公室獨角獸WeWork、新加坡品牌JustCo、另一個香港品牌HIVE來台北插旗，搶租大坪數的商辦，且從閒置大樓到A級大樓都是這群外來共享辦公間品牌的標的物。 另一家港商共享辦公間品牌HIVE，也是在台北城中區租下原金石堂重慶南路店撤店後的整棟空置辦公樓，並全新打造成一樓咖啡座，上方擁有個人座、獨立辦公座的共享辦公間。（延伸閱讀：書店倒，豪宅起　重慶南路將變成炒房新樂園？） 這麼多共享辦公間品牌前仆後繼跑來台北，到底是誰在租? 答案竟不是新創公司，主要租戶反而是外商、跨國企業，他們才是這類共享辦公間的大戶。 外商跨國企業才是大戶 10月2號，荷蘭燈具廠Noxion台灣分公司搬進位在建國北路二段建國高架橋旁的民生建國大樓，在新加坡共享辦公室品牌JustCo內租下一間6人座的獨立辦公空間。 詢問之下一個月6萬的租金，並沒有比租一般辦公室便宜。「但老闆不要我們花時間處理水電費，裝潢，整理垃圾，要我們專注工作，而且我們需要穩定不斷線的網路連回總部主機，」荷蘭商納昇台灣分公司總經理林伯臻坦言。 搬進JustCo這類的共享辦公室，林伯臻擔心的這類問題都有專人幫忙處理，員工電腦一架好就能無縫接軌開始工作，還有裝潢新潮的公共空間可以喝咖啡和其他鄰居公司社交。 「我們有60%的租客都是跨國企業，」JustCo台灣總經理陳兆慶語出驚人，打破共享空間都是新創公司租的外界印象。 陳兆慶坦言，JustCo在全球多個主要都市都有設共享辦公室，跨國企業一旦成為JustCo的會員租客，只要有想到其他JustCo有據點的國家設點或者有臨時性的辦公據點需求，JustCo都能馬上幫會員處理，短時間內就能開始辦公，因此跨國企業反而是主流客戶。 以10月剛開幕的民生建國大樓共享辦公空間為例，JustCo共租下2層1,500坪、800個工作位，光國際大藥廠台灣諾華就租下一整層，出租率高達70%。 「這些外商企業會進駐共享辦公室，也是抓準辦公空間彈性需求，」張欣民說。他分析，以前企業花很多錢裝潢，一租就要大約5～7年，裝潢費用攤提下來不划算，但共享辦公室很彈性。 同樣在2019年進軍台灣的JustCo，9月租下民生敦北宏泰金融大樓1,100坪，10月又攻下民生建國大樓1,200坪，兩處的出租率都超過五成。明年1月還要插旗北市A級商辦戰場信義計畫區，租下基隆路靠近市府轉運站一棟商辦大樓約6層、淨坪1,500坪的空間。 「預計到明年底會有6個據點，」陳兆慶透露，還有包括南港、內湖，下一步是新竹等地點，屆時來自新加坡的JustCo可望成為台灣擁有最大量體的共享辦公間品牌。 敢下注這麼大，陳兆慶認為台灣的共享辦公室產業還在「嬰兒期」，因為台北市A級商辦做共享辦公間的比例極低，只有不到1%，「新加坡都有2.5%。」