重劃區買對時機 賺很大 林口新市鎮、北大特區開發至今漲２倍
2019/11/4
<p>蘋果日報【熊培瑄】</p>
<p>位於新北市的林口新市鎮、北大特區2大重劃區，造鎮時期因新屋量大，一時間難以去化；有趣的是，開發後不僅狠甩「鬼城」封號，反被稱為台北市「衛星城鎮」，跟漲效應大，甚至翻漲2倍，高峰時期分別來到4、5字頭，目前約修正1成左右，相對穩定。</p>
<p>林口新市鎮分前後2塊區域，A9站至仁愛路二段為前段，又以A9站至林口三井OUTLET房價最高，高峰時期每坪要價40萬∼50萬元，如捷運共構宅「冠德鼎捷」，一推出上看5字頭；歷經房價修正後，目前新建案成交價落在每坪32萬∼42萬元，後段區域則為每坪20萬∼30萬元出頭，價差明顯。</p>
<p>林口中小坪數為趨勢</p>
<p>以目前新推案來看，林口新市鎮以中小坪數為趨勢，如全配宅預售案「昕聯心」，規劃A、B雙棟建築大樓，房型26∼51坪2∼3(+1)房，共312戶含14戶店面，含裝潢、家具及車位，平均每坪48萬元；和A9站僅一路之隔的「蘭桂．坊」，規劃18∼22坪1+1房格局，主打結合裝潢、代租代管飯店宅，同樣每坪48萬元，吸引投資型買方入手。</p>
<p>林口新市鎮整體生活圈開發成熟，不僅有購物商場、影城進駐，還有機場捷運及國道、省道行經，交通機能完善；然而，機捷開通後，因A7新市鎮房價便宜且離台北更近，漸漸削弱客群。住展雜誌企研室經理何世昌指出，林口人口多、機能夠，推案還是很多，雖然成交量大，但供給量相對也大，未來房價變動幅度有限，若要提升買氣，得先突破A7搶客困境。</p>
<p>開發較早且完整的北大特區，以大義路為界，西為三峽東屬樹林，聯外有北二高樹林交流道、三鶯交流道，區內還有桃子腳中小學，具明星學區優勢，目前新建案房價大多落在每坪26萬∼35萬元。</p>
<p>三鶯線拉抬衝4字頭</p>
<p>不過，近期捷運環狀線三鶯線施工進度加快，順勢拉抬該區房價，去年起推出的新案甚至來到4字頭，如學勤路上的預售案「久年．青田」，規劃37∼49坪3房產品，2棟建築共45戶，每坪要價40~43萬元；鄰近桃子腳中小學的「融園」，規劃25∼57坪、格局2∼4房，每坪38∼40萬元，多以第2代置產為主。</p>
<p>何世昌分析，該區目前外來客約佔一半，因開發已成熟，加上素地不多、推案量少，投機炒作成分較低，所以價格較遲鈍，高峰時期至目前僅修正1成左右，房價相對穩定。未來三鶯線通車後，三峽站至頂埔站區間有望小漲。然而北大特區距離台北較遠，三鶯線屬外圍通勤效率不高，實質幫助有限。</p>
<p>值得注意的是，2大重劃區雖看似房價下跌，但相較開發初期簡直賺翻，林口中古社區「台北麗都」、「安敦新世界」等，1992年每坪成交價僅12萬多，近1年飆漲至24萬∼28萬元；北大特區學勤路上的建案，2002∼2004年間，每坪也僅13萬元，至今漲破2倍。</p>
<p>何世昌指出，重劃區在開發初期「草比人高，狗比人多」，買氣較低，但開發過後房價皆翻倍漲，有投資置產需求可趁機入手；自住客則要看個人需求，除了生活機能還不夠完善外，剛開發的重劃區多離學區較遠，育兒家庭就得仔細考慮。</p>