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理財周刊1006期【李同榮】 台北市房市在二○一七年第四季房價正式止跌後，二○一八年交易量能大增約一五％，在六都中名列前茅，唯二○一九年成交量只微幅成長○．八一％，反而在六都中敬陪末座，究其原因，二○一八年因北市房價率先回溫，累積近四年剛性自住買盤積極進場，低總價市場活絡。二○一九年隨著購屋市場信心恢復與新北市推動大量的低總價中小坪數產品，吸納了不少台北市的首購族群，尤其台北市土地開發不易，建商開發低總價產品會拉高單價，長線而言會朝向中大坪數的規劃開發，推案量也較中南部少，且景氣復甦狀況不確定性，換屋族群尚多處觀望態度，加上換屋行為朝向喜新汰舊的趨向，預售屋銷售率表現尚佳，因此二○一九年台北市整體成屋成交量並無顯著成長。 ※利率偏低、供需失衡，引導氾濫游資投入商辦市場 由於台商資金回流加上利率長期偏低因素，在缺乏多元化投資管道下，氾濫游資順而轉入股市與商辦及豪宅市場。台北市歷年來商辦處於低供給狀況，在企業總部化的高需求與商務中心共享辦公室的趨向，Ａ級辦公室的追逐，成為企業形象的重要表徵。 二○一八年全年交易數據顯示，Ａ辦淨去化量年成長高達近二○○％，一波一波的企業換屋潮，促使二○一九年台北市Ａ級商辦空置率創下三十年新低紀錄，平均每坪租金上看三千至三千五百元，年漲幅率可望超過五％，南山人壽更創下每坪四千五百元租金的歷史新高，也帶動建商開發商辦市場的信心，商辦產品成為市場新寵，人壽保險公司多餘資金更是虎視眈眈，這波商辦行情至少會延燒兩、三年之久。 ※指標個案創新高，商圈主軸東移，南港汐止發展受矚目 今年元大銀行以八二．○一億元標下仁愛路三段的空軍活動中心地上權，和泰產險及中鼎集團分別在大直及北投士林科技園區購入土地興建總部，這些個案表現，成為今年商辦市場新指標。眾所矚目的台北市「信義行政中心」地上權案十一月開標，共吸引三組人馬投標，最終由南山人壽以總價權利金一五九．八一億元搶下，溢價率六○％，以出價高出近六十億元打敗元利建設，換算每坪單價高達七四四萬元，寫下台灣地上權歷史新高價。 信義行政中心地上權標案，成為未來商用不動產市場重大指標，而明年首季被譽為「王中之王」的世貿三館地上權標案，將更是萬眾矚目的新指標，預期將為南港展覽館周邊商辦市場掀起一波新的熱潮，軸線翻轉，企業總部東移現象也越趨明顯，連帶受惠的將是緊臨南港、汐止周邊的工業廠辦腹地，若雙北政府能在交通建設上加速推動前瞻性規劃，將會帶動台北市南港與新北市汐止甚至基隆市五堵地區的帶狀商圈發展。 ※豪宅跌深反彈，敗部復活，2019年亞洲漲幅第一 台北市房市另一受到矚目的產品為豪宅市場，自二○一八年以來豪宅市場受惠台商資金回流及預期租稅大赦資金回流洪潮，豪宅交易量逐步從敗部中復活。筆者也曾於二○一八年底數場演講中大膽預測豪宅市場將會敗部復活(見附圖)。 根據國際地產顧問公司萊坊(Knight Frank)發表二○一九年第三季「全球豪宅指數」，截至九月止，全球主要四十五個城市豪宅中，三十四個城市價格持平或上漲，平均年增率一．一％。莫斯科年漲一一．一％居全球之首，而台北市豪宅價格年漲八．九％，漲幅亞洲第一。 萊坊「全球豪宅指數」是根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定總價標準或成交總價前五％的豪宅價格表現。 台北市豪宅市場受惠美中貿易戰帶來的台商資金、產業回流效益，及股市、未來經濟成長樂觀預期，自住、置產、避險買方資金帶動，年增率居亞洲第一。亞洲漲幅排名居台北之後的城市，分別是馬尼拉及廣州，至第三季底止豪宅漲幅都超過五％。 豪宅能敗部復活另一主因是上波房地產反轉向下是由高價豪宅帶動下滑，豪宅房價跌幅近三○％，是所有產品類別跌幅最深的產品，也因此在資金充沛、稅制緩和、利率偏低等因素促成豪宅市場跌深反彈，往後頂級豪宅將持續會有較佳的銷售成績。