理財周刊1016期【莊孟翰】

雖然每年329檔期都被房地產業視為景氣觀察指標的重頭戲，不過在新冠肺炎衝擊下，今年卻不容樂觀看待！主要原因在於今年原預測2．72％的經濟成長率恐將會因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修所致。

以下分別就經濟面、政策面與市場實務面加以分析，以供業界與購屋者參考。

一、經濟面─全球經濟成長可能下修至2．5％

行政院主計總處在去年11月29日發布經濟預測時，仍看好台商回流之投資效應而上修2020年經濟成長率預測至2.72％，惟隨著新冠肺炎疫情持續延燒，一般預期今年經濟成長將會隨之下修。其次，近日IMF(國際貨幣基金)也發布訊息，預測今年全球經濟成長可能由去年的3％下修至IMF視為衰退標準的2.3％，由此不難了解，倘若疫情持續延燒超過半年，其對台灣整體經濟之嚴重衝擊。

現階段對中國影響最大的莫過於電子業、觀光業及房地產業，台灣當然也無法倖免，首先，是電子業的供應鏈問題，中間產品畢竟要到大廠組裝，並且終端產品的銷售也都控制在大品牌手裡，尤其是其間利潤，代工頂多賺個3％，就蘋果品牌而言，利潤可能高到50％，如今供應鏈斷鏈，不僅行銷秩序大亂，全球經濟必然大受影響。

其次，以觀光飯店為例，因具有季節性與時間性，錯過這段時間再也喚不回，除陸客之外，一般農曆年後的春酒宴席取消大半，大家總覺得沒有必要就不要到人多的場合交際應酬。至於一般消費雖不能減少，不過有一部分被外送平台取代，導致大多數餐廳陷入慘澹經營狀態。

另外，要去超市之前，大都會事先想好要買什麼，儘量不在密閉空間多逗留，從而亦降低不少業績，對整體經濟影響不言可喻。

二、政策面─央行備有「選擇性信用管制」措施因應

現階段房地產業普遍擔心新冠肺炎對市場之衝擊，在此之前，由於2018年之後台商陸續回流，逐漸帶動商辦、廠辦及工業用地漲勢，因此，中央銀行在去年12月19日理監事會時就已經注意到整體房價變動趨勢問題，其中尤以買賣移轉數量微增與購屋貸款、建築貸款持續成長備受關注，並且咸認必要時應採取選擇性信用管制等總體審慎政策工具因應，因此，就政策面加以觀察，住宅市場再度呈現價量大幅攀升的機率並不高。

三、市場面─329檔期一向都是最佳觀察指標

新冠肺炎導致日常經濟活動大受影響，就房地產市場而言，雖然建商普遍認為疫情過後會有遞延效應，不過就市場現況加以觀察，2019年北台灣推案量10,921億元，銷售率僅45.88％，今年第一季幾乎沒有預售建案大打廣告，充其量只有新成屋零星的「10%自備款」等促銷廣告(詳請參閱附圖)。

此外，由於一般民眾很難買到口罩，連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去，更何況預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是密閉空間，尤其是在大家都不急於看屋情況下，再加上原本餘屋數量很大之潛在認知，雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟，一般民眾還是採取觀望態度而不急於看屋，反倒是建商囿於餘屋存量而不得不亟思促銷對策，而這也正是當前議價空間普遍超過10％之主要原因。

另外，此際不論是建商或一般購屋者都相當重視「329檔期」的觀察指標，就目前產業界普遍的說詞大都是2003年SARS後房價隨即大幅反彈，因此，只要這波新冠肺炎能夠在短期內獲得有效控制，329檔期仍舊值得期待，不過就整體市場之觀察指標而言，還是很難找到樂觀的觀點。

以上綜合經濟面、政策面與市場實務面之分析，如再就目前房地產「10%自備款」、「月付1.2萬元」、「送裝潢＆家電」之促銷廣告，以及近日股價變動之震盪走勢圖(詳請參閱附圖)，當可充分了解，在新冠肺炎不可能在短期內有效控制，導致全球經濟成長率可能下修至2．3％情況下，台灣雖然有台商回流之利多加持，惟若新冠肺炎持續延燒，今年329檔期應該還是等不到樂觀的預期！