理財周刊1020期【戴雲發】

建築安全的發哥(戴雲發)認為一棟安全的好宅除了擁有「優良的結構系統規劃設計」及「精準確實的施工品質呈現」外，建築物在後續管理及維護上亦是同樣的重要，好的物業管理是一種額外的增值服務，除了提供建築物內的勞務與服務，以延續建築物壽命與使用的基本需求外，更應藉由營運管理增加收入，以提升不動產與土地的價值。

不過，物業管理常令人誤以為只須投入人力資源即可輕鬆經營的產業，彷彿只須做好簡易的社區服務，舉凡郵件處理、交通指揮等等的輕微勞動即可。又因社會刻板印象及工作挑戰性不足等錯誤認知，導致許多年輕人不願意投入物業管理，因而讓產業的年齡結構逐漸老化，發展受到限制。

本期發哥(戴雲發)邀請台灣國際物業集團董事長張晉銓(以下簡稱「張董」)，來與我們分享目前物業管理的嶄新思維，提升居住品質與建築物的永續經營。

Ｑ(發哥)：目前台灣物業管理所面臨到的困境是什麼？

Ａ(張董)：物業管理產業面對的最大問題，無非是建築物的設施設備資訊無法有效傳遞，導致營運管理時查詢資訊耗費大量時間及精力，甚至發生找不到資訊的窘境。主因為傳統建築物完工後的點移交程序，都是以大量的紙本文件移交給住戶或管理委員會的方式進行。

然而隨著時間經過，管理委員會的成員及社區的物業公司和現場主管會更換，每次更換的過程都需要進行文件的交接，而隨著交接的變動，設施設備文件也有很大的機率在過程中遺失或交接不完整，導致接手的單位進行管理時缺乏所需要的資訊，因而降低現場的服務品質。

根據麥肯錫全球研究院的報告，全球建築業每年因生產的隔閡而產生了1.6兆美元的花費，如何將此隔閡消弭，最好的方法僅需要將訊息數位化即可提高行業的效率。

但是建設公司往往對於IT(Information Technology)的投資不足，忽略了該區塊的研發活動，也因為建築／工程顧問產業AEC(Architecture/Engineering/Construction)在資訊及科技發展應用的緩慢，導致營運管理產業(Operations & Maintenance)得不到有效的資訊而效率低落。

美國國家標準與技術研究院(NIST)的報告，美國營運管理行業因設施相容性問題產生158億美元的成本來自低效率的業務流程管理、不完善的設施管理系統、重工問題。

Ｑ(發哥)：解決傳統物業管理的困境，目前有什麼方式可以有效改善？

Ａ(張董)：導入建築資訊模型BIM(Building Information Modeling)及不動產科技整合應用PropTech(Property Technology) 。

以目前的大趨勢而言，BIM用以設計建築物，並在營建及營運時使用，是建築產業發展的重點，然而在建築物生命週期每個階段都必須將資訊完整並有效的交付至下一個階段，才能真正的進行應用。為了解決傳統物業管理的困境，我們開發了一套PropTech系統平台，當設計者將BIM完成後，即可將其上傳至此平台，包含幾何跟非幾何的資訊，且資訊移轉時不會有資訊遺失的問題，讓後續的應用者可以在此平台上獲取相關資訊。

一棟建築在建造的過程可能會有部分的資訊異動，因此在此平台之上，可以進行資訊的編輯以及將未完整的資訊上傳。

隨著建築物完成的進度，資訊會逐漸完整，建築物完工之後，所有資訊也將一併完成，屆時只要一個按鍵就可以產出建築物的移交清冊，交接給後續的營運管理單位，如此不但節省大量時間，且能夠讓建築的資訊相對完整，保障住戶或業主的權益，而在平台上的資訊更可以做為物業管理的後續應用，減少重工的機會，也讓管理的品質能夠大大提升。

Ｑ(發哥)：是否可請張董簡單說明一下何謂PropTech？

Ａ(張董)：PropTech定義為資訊技術和平台經濟學在房地產市場上的應用。其分為三個階段，PropTech 1.0可以讓線上與線下資訊串聯，PropTech 2.0重新定義建築空間，PropTech 3.0就是將建築智慧化。

透過現在科技產業所有可用的軟硬體技術，讓建築物中所有的事件、空間資訊完全透明，讓使用價值最大化，而大數據、物聯網IoT(Internet of Things)、人工智慧，以及BIM(Building Information Modeling)將會是其中最重要的推力。目前房地產科技正在朝向PropTech 3.0階段。

Ｑ(發哥)：PropTech在建築物於住戶端的應用及好處？

Ａ(張董)：當建商將建築物的資訊完整後，此時雲端平台將會有完整幾何以及非幾何資訊，這些元件資訊會和現場設施的感應器進行結合，將現場設施的數據透過網路進行回饋，進行即時的監控及管理。

針對個別的設施得到即時的資訊，若設施的數據有異常，會經由網路回饋並將訊息推播至手持裝置，讓管理者及住戶能夠第一時間獲取訊息，做最適當的處理，設施的即時訊息畫面。

系統亦可利用行動裝置進行綜合感知定位，於建築物現場進行BIM虛擬圖資與實境定位感知，定位後即可瞭解使用此隨身裝置的人員位於建築物何處，並快速在該位置獲取所需要資訊。

接著還可以進行擴增實境(AR, Augmented Reality)作業的應用，使用AR進行虛實圖面套疊即可一目瞭然所有管線分布及資訊，快速的瀏覽BIM與現場狀況並進行比對，如圖所示。

另外管理單位可透過此平台，監管各項設備運轉歷史資訊進行數據分析，管理單位能夠更清楚的明瞭每一個設施的狀況，中控台整合監控系統來進行顯示，若有需要，可在此中控台得知任何設施的現場情況，緊急情況發生時也可以由中控台進行簡易的操作，如關閉電源等功能，以達到元件資訊與設施管理結合的目的。

以上功能都是PropTech的應用及帶來的好處，除了可以提升建築品質之外，更可以保障住戶的權益及安全。

物業管理的範疇遼闊，在其他領域目前也有更深入的應用，例如長期修繕、代租代管等等，然而積極的發展PropTech除了提供更好的服務之外，最重要的目的是為了提升產業的價值及競爭力，翻轉人們對於物業管理的既有思維。

經過現今各類系統智慧化的使用整合研究，包括：Alfa Safe耐震系統化工法、BIM的應用、無線通訊網路平台應用等等，總體整合過程符合智慧建築4.0的精神，讓更多年輕的新血加入這個產業，讓產業年輕化及智慧化。

建築物在營運階段的時間比設計和施工階段長得多，有效的訊息應用可以帶來更好的效益，無論是住戶或是業主都可以得知透明的建築資訊，達到永續設施管理的目的，讓建築物隨時保持最完整及優良的狀態，使我們未來的居住品質與建築物的週期壽命皆能改善與提升。