ETtoday房產雲【黃靖惠】

房市回溫，卻上演一場「茶壺內風暴」？房仲統計，買方置產僅1成3是投資用途，以往頗受歡迎的「收取租金」及「短期出售賺價差」2項誘因，其比例則大幅降低。房產專家分析，短線進出可能被扣房地合一稅，且包租公不如以往好當，現下投資客以避險為目標，因而多以長期持有為主。

中信房屋調查，以「自住」為用途的購屋取向占86.7％、「投資」用途僅占13.3％，與過去相比「自住」用途與「投資」用途分別增減了0.6％，幾乎無太大變化。不過進一步分析，「投資」目的傾向「長期持有」比例從4.6％上升到7％，且普遍認知的「收取租金」和「短期出售賺價差」兩項投資置產目的，從過往的5.3％和3.9％，降至4.9％和1.4％。

中信房屋研展室副理張漢超認為，房地產市場仍以自住為基調特性，未改變，但投資目的卻悄悄改變，檯面上看不出來，實際正在發生「茶壺內變化」，有能力以不動產作為投資者，具有較穩健經濟基礎，且對經濟前景的變化有著基本的敏銳度，倘若對未來經濟前景有所疑慮，那麼在不動產投資決策上也會做出相對應的避險。

根據主計總處資料顯示，今年民間消費可能走向實質負成長的格局，預估明年景氣才有機會重拾成長動能，因此過去從事短期出售不動產賺取價差的投資者恐怕也是擔心短期經濟不佳，扣除必要成本後賺頭不佳，轉而偏向「長期持有」。

至於出租不動產收租的投資行為有所轉變，多少也是受到市況不佳、付出成本較高，以致投報率不如預期。張漢超指出，房東遇到的最大變數就是房客素質，有些房東乾脆只租給背景單純的學生，但受到少子化的衝擊，連學生租屋市場也相對萎縮，因此最終只好不再將收租作為主要的投資目的。

張漢超表示，近年有不少不動產投資人賠售出場的消息，這也意味著以不動產從事投資的行為，在市場不明確的情況下確實存在難以捉摸的風險，對於一般民眾而言，除非能做足功課、精準掌握成本與收益，否則不建議將不動產視為投資產品來操作。

消基會房屋委員會召集人張欣民表示，現在房地產市況趨向保守，短線進出可能被扣房地合一稅，這類族群也逐漸減少，取而代之是保守型置產族，將手頭資金投入地產市場，除了看準地產長期具增值空間、且能成為資金避風港。