房產網【葉思含】

近期柯市府再拋工業宅整頓議題，瞄準學區設籍，而觀察天母知名高價工業宅「萬象之都」，今年又見近單價百萬的交易戶，位於13樓戶在今年5月以1570萬成交，單價是98.6萬，與百萬一步之遙，更值得注意的是，其賣方在今年初以1500萬入手，短期3個月轉手就獲利70萬，更添社區身價。

有禾布可行銷公司副總經理黃亭凱指出，再走高價的13樓戶在今年短期交易，粗略概算其需被課徵的房地合一稅45%，來到31.5萬，若完全不算可扣除的成本，3個月轉手仍有近40萬的獲利，月入10幾萬顯見確實「買對房帶你上天堂」。

全球居不動產情報室總監陳炳辰提及，不少銀行認為工業宅是具備風險房產，不輕易貸款，工業宅的價格也會低於區域行情，但因為低總價，位於工業區也有不少工作收租族群，出租投報率都會很高，不少投資族群趨之若鶩，甚至要是地段不錯，如「萬象之都」曾攀上百萬單價價碼，而像是竹圍也有如「南加州」一類的工業宅，單價都在35~40萬，以在地來說價位並不低，都可見此產品在投資市場並不孤單。

不過再觀察近年此社區的交易，倒可發現賺賠互見的情況，同樣在今年交易的12樓戶大賠了138萬，去年也有13樓戶賠售100萬，前年卻又有兩筆交易獲利百萬，陳炳辰分析，該社區戶數多達363戶，目前單價行情可來到8、9字頭，自然在於天母SOGO、捷運芝山站等黃金生活圈，租金價碼在單坪2000~2500元，換算投報率可達2.5~3%，可見購買價值，而買在8字頭者多還有賺價差空間，9字頭則稍有風險。

陳炳辰說，工業宅本有貸款不易，以及屋內管線與空間設計不符合居住使用，重新規劃卻又違法法令規定，甚至會遭到拆除，且違法將工業區土地拿來當住宅也會遭罰，而政府近年以住戶變更為營業用稅率3%，不得使用1.2%自住房屋稅率，則可就地合法，但現況是否因此確切變更倒也無法知曉，都是購置工業宅需注意的地方。

至於此次工業宅整頓以禁止設學籍為主，陳炳辰認為，將讓有意租賃、購置的父母，以及出租方感到煩惱，少了這部分的租賃與買屋族群確實有機會讓工業宅走上降溫的第一步，若法令嚴格執行，或再進一步規範，不無改善工業宅違法使用的現況。