工商時報【蔡惠芳、郭及天】

前言：近年政府面對高房價問題，施政愈來愈棘手，而各部會也陸續祭出各種房市管控措施，包括內政部推動實價登錄2.0，財政部推動房地合一2.0，央行連續推出四波不動產信用管制、上周更升息1碼，金管會也針對銀行土建融和不動產放款嚴加監管，顯見政策已成為影響不動產市場相當關鍵的因素。政府這波打炒房的最新焦點，將聚焦內政部研議修法平均地權條例及不動產經紀業管理條例，預期近日行政院院會通過後將送立法院審議。

不過，由於部分修法內容引發極大爭議，本報認為房地產政策就像兩面刃，更不應傷及無辜，因此在修法緊鑼密鼓之際，本報特地邀請學者專家集思廣義，期提供政府、立法院在修法時的參考，希望能讓法令更周延、完備，在保障購屋者權益的同時不會傷及無辜民眾，同時兼顧房地產業的正常發展，達到政府、民眾、產業多贏的目標。

內政部本次修法，擬限制私法人購置住宅，對此學者專家主張，修法改採「原則禁止，例外許可」，無異以「一刀切」方式直接禁止私法人購買住宅，不但世界各國無前例可循，更有違自由市場經濟運作，耗費龐大行政成本和資源，也與房地合一2.0、公司法第18條等法令互相矛盾，因此欠缺足夠合理性與可行性，政府修法不可不慎。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全表示，全世界民主國家，沒有禁止私法人購買住宅用房屋，若要防止炒作，可採重稅手段；而房地合一稅2.0已於去年七月上路，針對法人5年內買賣成屋、預售屋，課以45～35％重稅；而繳納房地合一稅後若分配盈餘，還要再繳28％的所得稅，合計實質稅率已達60.4％；如果政府嫌稅負還不夠重，可以再檢討，但不應該全面禁止，造成殺雞取卵。

楊玉全表示，若要求私法人買房採許可制，然後到內政部以合議制逐案去審，依目前私法人每年買賣住宅案件約7,000件估計，每天至少要審200件，以內政部人力，待審議結果出來才能決定可否過戶，這種行政障礙造成買賣契約根本就不能進行，形同全面禁止法人購屋，限制人民自主移轉財產，明顯違憲。

雲林科技大學科技法律所教授楊智傑表示，去年七月開始實施房合一稅2.0，已針對私法人買賣不動產課以最高45％的重稅，但迄今實施才半年多，應先觀察立法成效，而非急於再提出一個更強烈的制度；此外修法擬排除4個例外，包括長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建、及中央主管機關核准項目，但在許可機制下，行政機關要審查公司未來使用計畫、並持續稽查買入房屋後是否符合原計畫使用，對行政機關將是不可能的任務；且限制五年內不得移轉的規定，也與房地合一2.0制度（5年內課重稅）相違背。

真理大學法律系教授林家祺表示，限制私法人取得不動產，為世界各國所沒有的制度，殺傷力很大，也會形成國內外法人在台投資的障礙，更將影響工商發展與外資來台投資意願；另外在法學上，更形成「不當連結禁止」，即「城門失火，池魚遭殃」，正當性、合理性都不足。

中國文化大學都市與開發管理學系系主任徐國城表示，他認同私法人應避免挾著資金優勢炒作住宅，但要修法採「原則禁止，例外許可」，以「一刀切」的方式禁止私法人購買住宅，則屬矯枉過正，值得商榷，更有違自由市場經濟的運作。至於採個案審查後許可的途徑，衍生的行政成本與可達到效益間的比例原則，令人質疑。

信理法律事務所律師許文懷表示，私法人買房擬採許可制茲事體大，政府修法不可不慎。不動產本質上並無造成公共危害、也非特殊產品，內政部竟擬就私法人購買住宅採「事前許可」的管制政策，似違背許可制的內涵；尤其公司法第18條規定私法人得登記不動產買賣為所營事業，私法人本得自由買賣不動產，因此此次內政部修法恐與原本法律相抵觸，且不問私法人的公司性質、營業項目、使用用途、建物價值，恐有「打擊過廣」之虞。

修法劃錯重點 楊玉全：無助平抑房價

平均地權條例修法在即，產學界認為應先釐清這一波房價上漲的原因、再針對原因解決問題；鎖定預售市場打炒房，未必符合比例原則，形同「拿大砲打小鳥」，政府若為選舉等因素打房，可能讓房市遭到更不合理對待。

中華民國不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全表示，平均地權條例修法草案，將為自由經濟添上一椿負面教材，效果不一定彰顯，卻會殃及無辜百姓，期盼政府修法更周延，審慎全盤考量。他指出，房價上漲的因素包括缺工嚴重、建材上漲、土地難取得、造價大漲等，加上稅負沉重、選擇性信用管制都讓成本提高，造成房價上漲，政府一味從末端打房，最終只會對中小建商、購屋民眾衝擊更大。

楊玉全建議，政府應助年輕人購屋，降低其生活支出，除廣建社會住宅外，應統籌歷年房地合一稅收，專款專用於首購貸款利息補帖，才能對症下藥，讓人民感受到施政效能。

康克爾國際法律事務所趙文銘表示，預售市場熱絡，主要來自市場預期房價會漲，但買方沒有充足自備款，於是轉往預售市場。然而在預售屋納入實價登錄後，實登反成為政府認證的「房價保證」，加上預售市場的高槓桿，讓本來只能炒一房的，變成可以炒更多房，因此他建議可考慮取消預售實價登錄、等交屋再揭露，避免進一步助漲房價。

真理大學法律系教授林家祺表示，房價會漲主要來自供給和需求的問題，國內絕大多數購屋者買房需要貸款，透過升息、限制貸款來抑制房屋需求和提高成本，應該更為有效。

文化大學都市計劃與開發管理學系系主任徐國城表示，政府在房市的應扮演「二個防止」、「二個避免」的角色：防止投機、防止弊端；避免百姓成為最後一隻老鼠、避免市場崩盤引發金融危機。因此，政府作為應在「打炒房」、「抑制不合理房價飆漲」，而非「打壓房市」、「抑制房價成長」，過去幾年政府推出實價登錄、房地合一課稅、興建社宅等政策，但房市仍持續熱絡，到底是因為投機風氣盛行？還是因為整體經濟活絡、海外資金回流、營建成本上漲所致？值得主政者深思。