好房網【黃鵬䛥】

在3月13日筆者參加了一埸由歐洲華商經貿聯合總會舉辦的【不動產線上論壇】，參與國家有荷蘭、比利時、英國、台灣、日本等五個國家。論壇大網為：

一、2022年房產趨勢。

二、2022年該國因應高房價新策略。

三、面對高房價是否可以買房？

主辦單位預計論壇時間為二小時，但因參加人數眾多且提問踴躍，因此延長為二個半小時，可見此刻不分國內外，社會大眾所關心的還是房市問題。

價值投資大師霍華•馬克斯Howard Marks 在其大作「掌握市場週期」所言，看對市場時機提高投資勝算。書中多所著墨在股市，但筆者認為好的投資理論與實務是不分投資標的，懂週期才能面對無法預知的未來。台灣房市在2021年交出了亮麗的成績單，全年成交量來到348,194件創下8年來新高，商用不動產交易也創下11年以來歷史新高。內政部加大力道打擊預售屋炒作，結合各部會加重打炒房力道，除了禁止紅單轉賣外，並規定預售屋簽訂預售屋買賣契約書後，一個月內要登錄相關資料在內政部實價登錄網站上，並將進一步研擬民眾一旦購買預售屋後禁止再轉讓出售予他人，讓市場資金可能會轉向成屋市場，造成新成屋市場或中古屋市場的價格緩步攀升。

英國華商經貿周柏銳會長Eric分享，英國房市在總體經濟穩定度增長下，最新政府交易數據顯示英國房價2月房價已經平均成長來到10.8 %，倫敦表現為5.5%。英國最大房屋網站統計2022年2月房產的平均掛牌價(要價)比去年同期上漲了9.5%，分析全球建築材料、以及人工費暴漲，是造成倫敦以及英國房價上漲的重要原因，預計此一趨勢未來將持續。海外買家額外印花稅，又稱為非英國居民印花稅土地稅(Stamp Duty Land Tax for non-UK residents)是非英國居民在英國購買住宅物業時，需要額外向英國稅務及海關總署(HM Revenue & Customs)繳納的一種稅。在政府文件《非英國居民印花稅新稅率》中，政府解釋道，向非英國居民額外增收2%的印花稅，將有助於平衡地方房價，從而幫助本地居民更能負擔得起英國房產。也就是說政府認為向非英國居民徵收額外的2%印花稅，可以有效的防止過度炒房。相比加拿大15-20%、澳洲7-8%及新加坡30%明顯還是有差距。

日本華商經貿大川佳那副會長表示，日本2021年二大影響不動産市場主要因素為：

1、新冠狀病毒疫情的影響 。

2、東京奧運閉幕後的影響。

2021年下半年因經濟復甦、通膨衝擊、原油價格上昇、物價上漲，不動産價格上漲及不動產需求增加，因此不動產價格指數住宅及商業用不動產皆呈現上漲走勢。投資日本房產優勢：

1、租金報酬率吸引創造租房文化健全，長期固定收入，投資報酬率扣除稅金及成本，城市平均4∼7%，鄉下地方10%以上。日本租賃制度完善加上保證公司審査制度、火災保險等，委託物業管理公司費用為租金的5%。

2、日幣貶值50年來最低點，《日本經濟新聞》2/22報導，日幣貶值匯率再降新低有利海外購屋者。

歐洲華商經貿總會長林婉叡分享荷蘭及比利時房地產，荷蘭房市2021年12月，自住住宅(不包括新建建築)的價格平均比一年前高出20.4%。這是自1995年開始進行該統計以來的最大價格漲幅。房屋供應持續短缺，統計住房短缺從2020年的31萬5千到2024年的41萬5千。說明荷蘭房屋供需完全不匹配，預測2022年荷蘭房價將持續高溫。2022年荷蘭因應高房價新策略，貸款可以借入100%的抵押貸款，投資者的房屋轉讓稅上調至8%。政府立法，阿姆斯特丹將從4月1日起對價值51.2萬歐元或以下的現有房屋實施購買保護，只能自住，四年內不能出租。鹿特丹、海牙和烏得勒支後續跟進。2022年2月份通貨膨脹率比去年同期高6.2%，一月份為6.4%。荷蘭房價持續上漲，在剛性需求買房，買房可以100%貸款，買方只需預留3%現金做為買房交易費用，政府提供住房貸款利息退税税率，租金收入不課稅，免徵資本利得稅(Capital gains tax)，租金報酬率公寓約3.7% - 5.3%，海牙地區為5.6% - 6.4%。2020年比利時住宅物業價格，首都布魯塞爾及比利時全國房價，因持續的年通貨膨脹率從2021年7月2.27%到2022年2月份的8.04%。房價也跟著上漲，據統計2021年歐盟有一半國家，房價增幅超過了10%。

央行總裁楊金龍先前曾說，我國升息看要件為物價上漲率與通膨展望、主要國家升息情況及國內紓困振興發展。金融圈分析，國內疫情和緩，紓困振興措施已功成身退；俄烏戰爭使國際油價狂飆，國內外通膨勢必跟著升溫，加上今年經濟成長持續看好，聯準會與各國紛紛啟動升息。他山之石可以攻玉，面對當前局勢，包含總體大環境的變化、股價的相對位置等，切勿躁進，亦不能深陷於過分的恐懼之中，仔細思索價值和價格的關係，才能在適當的時機獲取報酬。