好房網【林左裕】

最近筆者對外演講常有聽眾提到一個問題: 「現在是通貨膨脹趨勢，買房抗通膨是否最好的選項?」筆者隨即解釋導致通貨膨脹的成因，以及政府常用來因應的政策工具---升息，進而分析未來可能的市場走勢，最後則以「印鈔是過去、短缺是現在、升息是未來」為結語，本文分析這句結語供讀者在入市前的參考。

「通貨膨脹」(Inflation) 最簡單的定義就是「過多的錢追逐相對上過少的商品」(林左裕，2018&2021)，兩個因素中，只要其中之一變動，就會導致商品價格的上漲，如戰爭工廠停工、產品競爭力低的國家減產而超額印鈔、或無紀律的貨幣供給等。目前這波通膨的態勢恰好結合了這兩個因素，第一是2008年美國次級貸風暴(subprime mortgage crisis)後自隔年起實施的「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策，即QE1, QE2及QE3，以及2019年底新冠肺炎疫情肆虐後在隔年實施的「QE無限」。在QE開始實施後，原本各界預期的通膨效應並未發生，原因係消費者對未來信心不足，致使消費縮減，且印鈔後並未引導經濟成長，反而引發資產價格膨脹，未來房貸壓力提升下又排擠消費能力，因此經濟學人(2013)以「通膨之死」(The Death on Inflation)描述當時QE後的怪象。以台灣的房市為例，2009年的M1B年增率為20倍，在之後雖未導致明顯的通膨，但全台房價約在之後的五年內漲一倍。簡言之，印鈔對房市的拉抬效應自2009年就開始了。

經過了多年的QE後，美國聯準會(The Federal Reserve Board)也察覺到資產膨脹的程度已如脫疆野馬難以控制，原本醞釀退場機制，或量化緊縮(Quantitative Tightening, QT)政策，但因經濟未明顯提升，又逢川普總統連任選戰壓力下暫緩，未料又遇到新冠疫情爆發，市場信心嚴重受創，才又祭出「QE無限」，因此這波全球印鈔的歷程長達12年，在這個過程中，房價已隨著鈔票的水位扶搖直上了。

另一個因素是新冠疫情所致的「短缺」(shortage)效應，自2019年疫情爆發後，各國為了防堵疫情的擴散而祭出封城及隔離等措施，雖然疫苗的研發對疫情有相當程度的控制效果，但持續性的缺工及運輸業在供應鏈上能量不足，終於造成了這兩年多項產品供給的短缺。超過十年的印鈔歷程及供給短缺這兩個因素同時發生，終於釀成了通膨的「完美風暴」，美國在去年底的消費者物價指數(Consumers’ Price Index, CPI)已逾7%，而台灣的躉售物價指數(Wholesale Price Index, WPI)在去年底也在10%-15%之間，此現象反映了過去印鈔政策的惡果。

面對高通膨的來襲，政府常用的手段終究還是升息，目的係將在外的游資吸引回銀行體系，至少能減少造成通膨的因素之一。以美國為例，高通膨已導致高民怨，使得總統拜登的民調低落，也因此未來升息勢在必行，預期世界各國也將跟進。

因此對於房市影響的預期，可謂是印鈔所致的通膨已發生，反而是未來更需注意升息的殺傷力。 根據「效率市場」(Efficient Market)理論: 現在投資標的的市價已反映過去的資訊，而要預期未來的價格，應預測未來可能新的資訊(如收益、事件或政策等)。因此投資者對於未來房市的預期，升息的效應反而應重於通膨，若升息的幅度過大，接手投資的壓力升高、意願降低，可能使現在的「賣方市場」逆轉為「買方市場」，投資者不應掉以輕心。