遠見雜誌【彭杏珠】

以前誰會想到新竹縣竹北的房價可與新北市相比拚，現在竟然成真了，而且還不斷創新高。如今，也有一群投資客想要複製第二個「竹北」奇蹟，近兩年，建商與投資客紛紛湧入，加上南台灣首座三井Outlet將於明天（2月25日）開幕，這把火再度點燃這個區域，目前新建案每坪開價來到35萬元。令人驚訝的是，這個房地產的「後起之秀」，竟然是位於一個很邊陲的地帶……。

眾所皆知竹北的房地產奇蹟，卻想不到台灣還有可能出現第二個「竹北」？

而這個長期被忽視的地區，就是「歸仁」，原是台南縣的歸仁鄉，位於台南的最南端，為傳統農業鄉鎮，最聞名的是釋迦、花卉與總鋪師，除此之外，就是2006年11月3日通車的高鐵站了。如果不是被選為高鐵所在地，多數台南人平常不會去歸仁，甚至也不會想到歸仁買房子。

豈知，才短短二年時間，歸仁已不再是過去的歸仁了。

在地建商、上曜建設董事長張祐銘有點悔不當初。三年前，台南高鐵特區有一塊地要標售，每坪10萬元卻流標了，兩年前，每坪成交價來到14萬元。張祐銘感慨：

最近，歸仁每坪地價都在5、60萬左右，三年間，漲幅超過5倍，老台南人打死都不會相信！

由於歸仁相對偏遠，所以當這個地區的房價上漲，並被投資客視為第二個「竹北」（新竹高鐵站所在地）時，簡直跌破當地人的眼鏡。

好幾把火點燃高鐵特區房價，最新一把是三井Outlet

主因是南科、台積電的外溢效應，以及諸多公共建設的加持。根據台南市政府指出，歸仁是「南科沙崙雙引擎」的沙崙智慧綠能科學城所在地，政府從2016年投入至今，已完成中央研究院南部院區、工研院南部院區、綠能科技示範場域、台灣智駕測試實驗室、成大歸仁校區（航太實驗場）、陽明交通大學台南校區等建設。

隨著沙崙智慧綠能科學城的推展，台糖也在高鐵特定區打造國內首座台糖沙崙智慧綠能循環住宅園區，2021年啟用後，台積電就租下351戶，提供工程師入住。

台南市市長黃偉哲說，為紓解高鐵特區發展後，所帶來的人潮與車潮，市府已針對台86線匝道進行拓寬、開通聯外道路，並研擬各種疏導規劃。另外，沙崙K12雙語學校也預計於2025年招生；歸仁首座的特色遊戲場「公兒六公園」也已竣工，正積極打造高鐵特區完善的生活機能。

上曜建設董事長張祐銘說，台南高鐵特區房價會翻漲，是好幾把火同時點燃的結果，除各種建設、產業、學校、研究機構進駐外，還有最新的一把火，就是區內的三井Outlet。

「三井Outlet」扮演催化劑的角色。2月16日開始試營運就吸引諸多人潮，汽機車停車場全滿。到了第一個週末（19日）更是盛況空前，這一週以來，吸引近16萬的人潮，讓外界見識到台南人的消費力。

台南高鐵特區每坪已經站上30萬大關

永慶不動產台南南科陽光店店東張家驊說，這陣子台南天天下雨，消費者還願意撐著傘、大排長龍，顯見其吸引力。由於商品主打從日本直接空運來台，讓疫情期間無法赴日旅遊的民眾歡欣不已。而複合式的商場，吃喝玩樂一應俱全，吸引許多人於週休時全家遊玩。

最新的這一把火，又推升了高鐵特區的房價。以「達麗國家強棒」為例，這是目前最鄰近高鐵與三井Outlet的建案，雖然生活機尚未完善，基於許多重大建設將陸續完工，未來發展可期，所以張家驊這陣子就成交了幾筆生意，有間以758萬（三房＋含車位）買進的房子，賣方不到一年就以960至980萬出售。「一年轉手賺200萬，讓仲介業者很吃驚」。而根據實價登錄顯示，「強棒」最高價已來到每坪24.87萬。

「三井Outlet」的利多還持續發酵中。張家驊的客人原先要賣一間Outlet附近的店面，開價1980萬、底價1600萬元，當獲知三井Outlet試營運的消息後，開價馬上調高至2280萬，足足多了300萬，最後是以1950萬元成交。

歸仁高鐵特區確實成為台南房地產的後起之秀。

從前年開始，建商、投資客大量進駐，頗有將歸仁複製成「第二個竹北」的態勢，2021年平均預售成交價已站穩2字頭，每坪已衝上29萬元。

一位不具名的建商說，歸仁高鐵特區的建案，幾乎有一半是投資客，發展模式很像當年的竹北高鐵特區。加上南台灣首座三井Outlet明天（25日）開幕，這把火又將歸仁的房價推升到最高點，新建案每坪開價已來到35萬元。

如果連過去買氣相對低迷的歸仁高鐵特區都能站上三字頭，現在，民眾還能進場買房嗎？對此，市場看法分歧。

市場對台南高鐵特區看法分歧，投資人應謹慎評估

屋比房屋總經理葉國華指出，這一波台南房價飆漲，主因在購地成本愈來愈高，以及原物料上漲、人力成本攀升，導致推案成本居高不下。另外，民眾在低利率、通膨的大環境，以及南科發展的題材下，買房意願增加，讓房子的去化速度很快。甚至有建商擔心賣太快，搬出「限賣令」，加上投資客規避高稅制的「房市2.0」，惜售房子，供給量縮水，進而推升價格，一再衝破天花板。

葉國華特別提醒民眾，要注意台南房價短期補漲過猛，人口已出現外移，房市很有可能陷入「後勁不足」的狀況，想要投資、購屋的人還是要謹慎評估。

一位不具名的房仲業者也發出警訊，他認為，南科外溢效應確實佳惠到高鐵特區，但歸仁實在距離市區太遠了，而且在邊陲地帶，光交通就是一大問題，即便有三井Outlet加持，台南人仍習慣往市區跑，市區已可滿足休閒娛樂購物等需求，不需刻意跑到歸仁去消費。各種建設能否帶給當地實質的發展，還有待觀察。

這位在台南從事房仲10幾年的店東總結，高鐵特區的炒作成分多一點，歸仁先天條件並不理想，想要逆轉成大爆發，有點難。

不過，對吃過「竹北高鐵特區」紅利的建商與投資客來說，他們依舊看好台南高鐵特區的發展，「我認為歸仁會複製竹北的模式，各種建設如火如荼興建，市政府正在研擬高鐵至南科的直達公車，從台積電、南科引發的經濟動能來看，假以時日，歸仁應該有機會成為第二個竹北，」一位南下佈局的投資客說。

到底哪一派的說法才是對的？只能留待時間給答案了。